Leilões de Banco, como funciona?

[Jhon Dolton]

Os leilões de imóveis através de banco é uma modalidade bastante difundida no Brasil.

Nesse cenário, as maiores instituições financeiras do país oferecem esse tipo de negócio para pessoas físicas e jurídicas participarem na disputa.

Bem, o sonho da casa própria pode ser difícil para muitos brasileiros conquistar.

Entretanto, através dos leilões que acontecem através dos bancos, é possível adquirir imóveis com valores bem abaixo do preço de avaliação.

Por isso, muitos indivíduos optam por esse tipo de estratégia para adquirir um imóvel.

Mas se tratando de banco, as pessoas costumam ter bastante dúvidas e se questionam se é realmente vantajoso, e se não há pegadinhas e taxas escondidas por aí.

Para te ajudar a entender melhor sobre esse cenário, nós da Dreams Real State desenvolvemos este artigo, sobre leilões de imóveis através de bancos.

Assim, você poderá entender tintim por tintim sobre como funciona a estratégia de leilão via instituição financeira.

Cada banco tem as suas regras e restrições e com riscos e problemas envolvidos, mas trouxemos neste artigo os pontos mais relevantes para você.

Então, continue a leitura e fique por dentro!

Como funcionam os leilões de banco?
Assim como os leilões tradicionais, os leilões de banco funcionam através da disputa coletiva.

Ou seja, ao invés de contratar um vendedor para negociar a aquisição dos imóveis, você estará dando lances, junto com outras pessoas, para arrematar o imóvel.

Os leilões de banco estão disponíveis na modalidade presencial ou online.

Com isso, é possível que pessoas das mais diversas localidades estejam cadastradas para disputar o imóvel.

Os leilões promovidos por bancos, como quaisquer outros, são feitos com intermediação de um leiloeiro com registro em Junta Comercial, e a partir de regras dispostas em um edital.

Com tudo devidamente regulamentado, o leiloeiro recebe e analisa os diferentes lances.

Em seguida, ele identifica o arrematante que ofereceu a maior quantia de dinheiro e o torna o vencedor.

Além disso, é comum que os lances partem de um valor mínimo definido a partir da avaliação do imóvel.

Entretanto, caso não haja lances para determinado bem em um primeiro leilão, um novo processo é aberto.

Assim, é reduzido o valor mínimo para o intervalo entre 40% e 60% do preço da avaliação.

Como participar de um leilão de imóveis em bancos?
Para dar o seu lance em um leilão de imóveis em bancos, é necessário que você tenha, no mínimo, 18 anos e tenha o direito pleno de administrar seus bens.

Vale lembrar que é possível fazer lances como pessoa física ou jurídica, então, tanto pessoas comuns podem arrematar um imóvel, quanto empresas.

A exceção de participação em leilões aparece no Artigo 690-A do Código de Processo Civil.

Nele, é descrito que as pessoas que se enquadram nas categorias não podem participar de leilões:

Juízes;
Membros do Ministério Público;
Membros da Defensoria Pública;
Administradores;
Testamenteiros;
Tutores;
Curadores;
Síndicos.
Onde encontro as informações sobre os leilões dos bancos?
Para saber em detalhes sobre como funcionará o leilão de banco que você está de olho, basta ler os editais.

De acordo com a lei de garantia de alienação fiduciária (9.514/1997), a organização leiloeira deve liberar um edital onde está descrita todas as informações do evento.

Esses documentos, que funcionam como “chamamentos públicos”, costumam ser publicados em jornais de grande circulação, sites de leiloeiros e até em sites de tribunais.

Nos editais, é possível encontrar informações como:

Data do leilão;
Valor mínimo de venda;
Estado de conservação;
Vendedor;
De quem são as responsabilidades por cada um dos custos excedentes (como impostos e taxas de condomínio);
Etc.
Por isso, é de suma importância ler com cautela essa documentação.

A maioria das pessoas tem o costume de entrar em negócios sem ler, devidamente, a papelada e isso pode te colocar em uma fria!

No edital, você também encontrará qual será a modalidade do leilão.

Se estiver descrito que será presencial, então eles vão exigir que você compareça na data, local e horário marcados.

Entretanto, se o leilão ocorrer de forma virtual, você precisa fazer um cadastro em um site e acompanhar os lances em salas virtuais.

Agora que você alguns aspectos gerais sobre os leilões de banco, vamos analisar as regras de duas instituições financeiras que aceitam lances para arrematar imóveis:

Leilão de imóveis da Caixa
Quando um imóvel é devolvido à Caixa, como previsto na lei de garantia de alienação fiduciária venda direta caixa, estes podem passar por até dois leilões.

O 1º ocorre 30 dias após a sua devolução. Caso ele não receba lance no 1º leilão, 15 dias depois é realizado o 2º.

Se não for vendido nos 1º e 2º leilões, o imóvel será oferecido em licitação aberta, licitação fechada ou venda online.

Na licitação aberta da Caixa Econômica Federal, a participação pode ser presencial ou online.

Através dessa instituição financeira, o comprador precisa fazer um lance de acordo com o preço mínimo determinado no edital.

Dessa forma, vence quem fizer a oferta mais vantajosa para a Caixa.

Caso o leilão ocorra de forma fechada, também existe um edital de partida.

Nessa situação, é necessário apresentar uma proposta de compra por escrito de acordo com os preços mínimos apontados.

Essa aposta cega é bastante utilizada pela Caixa Econômica Federal.

Basicamente, é possível escolher um imóvel e então entregar em alguma agência da Caixa um envelope com o valor escrito do que se deseja pagar pelo imóvel.

Além disso, é preciso enviar mais 5%, como sinal, do valor ofertado, em dinheiro.

Em dia e hora determinados, os envelopes são abertos e lidos na frente de todos aqueles que quiserem comparecer ao “evento”.

Assim, o investidor que ofertou o maior valor pelo imóvel ganha a concorrência pública.

Quando o comprador decide adquirir um imóvel em leilão, a Caixa oferece ainda opções de financiamento.

Com isso, é possível utilizar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), além de disponibilizar um período de carência de até 6 meses.

Nesse período, não se cobra a parcela de amortização, apenas os encargos.

Leilões de imóveis do Banco Bradesco
Com relação a um banco privado como o Bradesco, existem algumas regras que se repetem e são válidas assim como na Caixa, que é um banco público.

Entretanto, algumas facilidades que a Caixa oferece, não se aplicam ao Bradesco.

Indo de encontro com as convergências, no leilão de imóveis Bradesco, vende-se os imóveis a quem maior lance oferecer, por valor igual ou superior ao lance mínimo estipulado para cada imóvel.

Em seu edital, o Bradesco ratifica que o comprador que der o lance deve estar ciente dos termos do edital e condições de venda disponibilizadas pelo leiloeiro.

Para participar do leilão de imóveis do Bradesco, o interessado pode ser pessoa física ou jurídica.

Além disso, menos de 18 anos poderão adquirir algum bem se emancipados, mas sendo representados ou assistidos pelo responsável legal.

Quanto aos estrangeiros, estes deverão comprovar sua permanência legal e definitiva no país.

No Bradesco, são aceitos lances via internet, por meio de acesso identificado e fornecido sob exclusiva responsabilidade do leiloeiro.

Para acompanhamento do leilão e participação de forma on-line, os interessados deverão os interessados efetuar cadastro prévio no site do leiloeiro e enviar a documentação.

Nessa modalidade, os lances que se oferecem no ato do pregão aparecerem no telão junto com os lances obtidos no auditório.

Sobre os impedimentos para a aquisição de móveis, o Bradesco deixa claro em seu edital que veda-se a alienação com opção para pagamento a prazo.

E se a pessoa que arrematou o imóvel obtiver cadastro dos órgãos de proteção ao crédito, tais como, Serasa, SPC, é possível perder o direito à compra do imóvel.

Conte com especialistas para te ajudar nos leilões de bancos!
Como você viu até aqui, existem diversas condições para adquirir um imóvel através dos leilões de bancos e fazer essa operação sozinho pode não ser uma tarefa tão fácil.

Há vários motivos que levam um imóvel a leilão em bancos, como atraso no pagamento do financiamento, ações movidas por falta de pagamento de mensalidades, etc.

Por isso, sabendo dessas inadimplências, é de suma importância ter o apoio jurídico para levantar as dívidas atuais do imóvel.

Os débitos deixados pelo atual morador podem ser repassados para você, e é por isso que é necessário estar ciente de toda a situação para não ser pego de surpresa.

Além disso, a assessoria jurídica pode te ajudar a verificar se há ações judiciais contra a execução da negociação.

Essa ação é importante porque nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para oferecer o imóvel de forma extrajudicial.

Então, se o proprietário não estiver a par da venda, ele pode entrar com uma ação para anular o negócio.

Por isso, nós da Dreams Real Estate estamos aqui para te ajudar!

Nós te auxiliamos no processo de compra do seu imóvel de maneira mais prática.

Assessoramos toda a parte jurídica e burocrática e você poderá desfrutar com tranquilidade o seu imóvel!

Entre em contato conosco e saiba como!